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2020-03-27 来源:

乾立基金,“存量”时代的房地产 新模式 新发展  2017/9/4 1 :07:00 来源: 中国房地产形势变换,在2017年迎来全新的发展周期,平衡资产的“重与轻”,探寻新时代下的合作与出路,是中国房地产行业最为关心的话题。 8月29日,“2017金砖论坛 ?北京峰会”于北京金融街威斯汀大酒店召开,围绕着“全球房地产金融”和“中国房地产租赁峰会”两个主题,展开了基于经验和实践的讨论和激辩。 乾立基金受邀参与本次会议,董事总经理汤兆安先生就中国房地产目前阶段金融机构的新机遇展开全面的分析;董事总经理王锋超先生则就时下备受关注的“存量”时代中城市更新基金的价值与投资策略进行了详细解析。 “高周转”模式将成为过去 汤兆安以中国土地政策的变化为切入点,将房地产市场的现状娓娓道来。自今年三季度以来,上海连续推出多幅纯租赁住房用地,包括早前已拍出的浦东张江和嘉定地块,以及本月两批次推出的共十幅只租不售地块。在呼应“以租代购”的整体思路的同时,也预示着转变的来临。 乾立基金,“存量”时代的房地产 新模式 新发展 汤兆安认为,过去房地产企业的开发模式是“高周转”,部分国内的龙头企业在三、四线城市甚至能做到(拿地后)六个月开盘、九个月现金流回正。但随着一线城市高自持比例项目的增加,该模式的运转已日显艰难,高周转模式还能持续多久?汤兆安表示,虽然目前来看,三、四线城市今年的热度高,有的企业从去年开始就开始大量囤地,但这种运营模式的可持续性,以及其中所存在的风险因素,需要观望。 汤兆安明确指出,买地卖房的模式目前已经过了行业发展阶段中的峰值,在未来市场发展阶段,传统模式很难再有突破,行业对房地产开发企业提出一系列新的要求。 主动管理能力是“存量”时代的第一要务 主动管理能力是市场变化阶段摆在房地产企业眼前最迫切的要求。自持以及租赁住房用地成为市场中的主要供给来源,房地产企业如何提升以及具体从何处体现主动管理能力成为主要问题。汤兆安认为,主动管理能力主要通过经营的升华创造,以服务的升华体现。房地产开发商需要转变模式,从以前单纯的买地卖房、快速去化的“建造商”模式,变身“运营商”、加强自持运营能力的“内功”,从而能够深度挖掘存量价值,有效盘活资产。也就是说,未来房地产企业盈利的核心应该是资产增值所带来的回报。 为了实现盈利模式向“存量”转变,想要获得资产增值,房地产开发企业需要搭建专业的资产运营及管理团队,通过团队整体运作达到资产盘活的目的,改善现金流、提升物业价值,从而获取超额的利润。 同时,也要学会借力,合作共赢是现阶段需要大力发展的一种商业模式。汤兆安坦言:“开发商不一定都有非常强的运营能力”,面对“存量”时代,租赁住房市场高达万亿的市场规模,选择上下游企业的通力合作,通过各自发挥特长、整合资源,实现效率和收益的最大化。 在这一“增量”到“存量”的跑道转换过程当中,作为金融资本,房地产基金将具有更大的生存空间。凭借其不同于开发商的最大优势——更加灵活的运营模式以及对金融工具更加娴熟的运用,更有利于让过去长期被低估的存量资产发挥更好的效益,实现价值的提升。 在重运营、重管理的“存量”时代,房地产基金将摆脱此前资金提供方的固有形象,而是更加深度的参与到城市更新的大势中去。 最后,汤兆安总结道,房地产基金未来的机会,首要关注一、二线城市中的“存量”市场,特别是商办类的物业,“我们认为一线城市核心商务区内大量的老旧物业、副中心或核心区周边阶段性价值被低估的存量资产,都是极具改造运作潜力的优质标的。而在具体操作中,根据不同物业类别,需要结合资产及其所在区域市场实际情况,具体衡量它更适合怎样去改造运营”。这与三、四线城市的发展逻辑不同,三、四线城市在一段时间内可能还是看传统增量市场,例如住宅类项目。 城市更新是发展的必由之路 在下午的主题演讲环节,乾立基金董事总经理王锋超,通过讲述“资产运营+资本运作”模式,详细地介绍了乾立基金在城市更新方面所做出的探索,以及在该领域已取得的实质性进展。 乾立基金,“存量”时代的房地产 新模式 新发展 王锋超首先指出,在近期以来,国家大力发展住房租赁市场,不论在供给侧还是需求侧,推进力度都很大,反应在市场影响上,不管是从推进市场健康成熟发展、还是加大存量资产盘活力度,都是更为有利于城市更新大潮滚动。 基于对于目前房地产市场形势的全面分析,乾立基金认为这正是主动把握契机的重要时点,并决议以城市更新基金为平台大举切入城市更新领域。目前已与多家金融机构、地产企业以及资产运营管理和服务商开展深入的战略合作;同时,和来自上海、北京、成都等城市的当地企业基于城市核心区域老旧楼宇改造升级项目展开洽谈,在政府主导下,通过基金层面的运作,推进城市更新的发展。由乾立基金主办的“2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式”也即将于8月 1日在上海举行。 “目前中国北上广深这类一线城市,已经从城市的开发为主转型到以城市更新存量改造为主”。对比欧美等发达成熟国家的城市发展线路图,可以清晰地发现,一线城市的发展过程中,选择通过城市改造和盘活存量资产,整合资源是城市化发展到现阶段所必须经历的过程。 城市更新的意义在于能够有效的推动城市空间转型和产业升级,基于商业、经济和社会的具体发展状况,充分利用现有存量土地或老旧资产进行再开发和改造升级,从而提高城市的可持续性,宜居性和经济竞争力,最终促进城市的繁荣发展。 在具体项目操作阶段,城市更新基金的介入,能够通过对资产进行优化达到价值的提升,是基金最为核心的价值所在。“运用资产运营的价值,加上我们资本运作的力量,通过对资产价值的全面评估,选择最为恰当的时间介入,进行最大化的物业升级优化”,王锋超介绍,在整个的运作过程当中,每个环节都按照基金管理的模式进行城市更新的标准化运作,使得过程可控、结果可见、增值可期。 当然,在这个过程当中,乾立基金会挑选业内最优秀的合作伙伴共同参与到基金的运作过程中来,并最终通过合理的项目退出方式,实现多方共赢。这是乾立基金正在积极推动城市更新业务的根本目的。目前有多个实际项目即将落地。相信在不远的将来,可以为行业提供具有参考价值的案例。

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