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酷热的夏季到来技术

2020-03-27 来源:

余儒文 绘

从去年四季度的保本卖房到眼下的赔本卖房,部分开发商的日子显然是越来越“悲催”。记者昨日了解到,号称嘉定地王的沪上一处楼盘“吐血”将房价降到成本线下销售。而银行业内人士表示目前对开发商讨债丝毫不手软,敦促开发商加快房屋销售,这在客观上“倒逼”开发商赔本卖房。

开发商:

赔本卖房却卖不动

“号称嘉定地王的楼盘眼下却不得不赔本卖房,只能用惨来形容。”沪上一家开发商的市场部总监告诉记者,虽然该楼盘的地理位置相当不错,位于嘉定新城中心区,但在今年7月和8月先后两批“火速”推盘,这家开发商甚至“吐血”将房价降到成本线下。

德佑地产研究主任陆骑麟表示,根据监控数据显示,截至8月15日,该楼盘共售出12套房源,均价128 0元/平方米。考虑到该项目所在地块当初的成交楼板价高达12076元/平方米,与目前的销售均价相差无几,加上各类建材成本,这一价格确属赔本销售。但“赔本卖房”却面临卖不动,该楼盘的销售状况并不理想,网上房地产的昨日数据显示总套数为5 2套,已售住宅套数为60套,可售总套数为472套,

记者从房地产业内了解到,面临赔本卖房窘境的开发商不止一家,嘉定地王项目现今“割肉求生”,究其原因还是要追溯到2009和2010年时火爆的土地市场。尤其是在2009年10月到2010年1月,嘉定区连续出现了7幅楼板价破万元的住宅地块,这些地块的溢价率普遍在 00%以上。而上述赔本卖房的楼盘溢价率高达425%,刷新了当时住宅用地的溢价率纪录。

“实际上在2010年末的时候,频现地王的嘉定土地市场已经出现了隐忧。”德佑地产研究主任陆骑麟分析,当时过高的楼板价导致开发商利润空间有限,当时已经出现有开发商退地的个别情况。而在去年末,嘉定多个楼盘贴近成本销售预示着嘉定地王后遗症将爆发,最近出现的赔本销售显得更为惨烈。至今,嘉定区仍有多个楼板价破万的地王项目未开盘销售,定价困难是这些项目迟迟未能开盘的重要原因。

银行:

对开发商讨债不手软

“已经在赔本卖房的开发商基本上都是因为资金链出问题了。”以上开发商的市场部总监对记者表示,前两个月楼市成交升温使不少开发商一度以为“天亮了”,但最近来自银行方面的压力令很多开发商又陷入困境,尤其是目前商业银行对开发商讨债丝毫不手软。

一家股份制银行分管信贷的高管对记者表示,监管部门为应对资金风险,在上月以非公开方式通知各家商业银行,倘若银行预计开发商在1年内偿还债务有困难,应敦促开发商加快房屋销售,或向开发商收取更多担保品以及让开发商出售建设项目或股份。

“房地产贷款被评为‘关注’级别,面临发生坏账风险。”以上银行高管对记者表示,监管部门主要是考虑到由于开发商目前缺乏融资条件以及贷款到期高峰期将到来,部分开发商资金链断裂的风险大大增加。因此商业银行目前普遍对开发商讨债不手软,只求尽快收回贷款本息,基本不会给开发商展期续贷,这在客观上“倒逼”部分开发商不得不赔本卖房。

记者从银行业内了解到,银监会表示商业银行应加强对开发商现金量的关注,并警告风险可能暂时难以发现。因为尽管银行收紧信贷,部分房地产企业可通过个人贷款或子公司申请贷款等途径来向银行融资。

“开发商在去年四季度掀起降价风暴,但当时还能收回投资成本做到保本。”另一家中资银行的公司银行部副总经理认为,最新出现的赔本卖房现象显示部分开发商的日子非但没有好转反而进一步恶化,这对开发商来说意味着“伤到筋骨”甚至有可能引发破产倒闭,这才是银行方面最为担心的。

楼市:

供应猛增成交僵持

德佑地产市场中心监测数据显示,上周全市商品房供应面积为26.61万平方米,环比前周上涨71.1%;其中商品住宅新增供应面积为18.99万平方米,环比前周上涨100.1%。德佑地产研究主任陆骑麟认为,虽然上周楼市的供应量出现了大幅回升,但成交量并未出现明显的起色,中高端市场经过6月和7月的需求集中释放,已难以再维持前期的市场热度。

“刚需重新陷入观望,楼盘的销售速度大不如前。”陆骑麟分析,开发商显然将更多的精力投入了“金九银十”的传统旺季。但近日国家统计局公布的数据显示,在全国70个大中城市中,7月新建商品住宅价格环比上涨的城市达到50个,其中,京、沪、深、穗四大一线城市全部出现上涨。这样的局面使得日后出现调控加码的可能性进一步增加,也给“金九银十”蒙上了一层阴影。

相关银行业内人士表示,在目前融资环境紧缩之下,嘉定地王所留下的教训将会使得未来开发商拿地更为理性。

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