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开发商不应存有宏观调控逆转幻想

2020-01-16 来源:

早几天,无论是说要加大对首套住房购买者支持力度,还是北京上海等地上调普通商品房的标准,以及后来芜湖政府急于出台房地产救市政策(但是该政策也如佛山一样,很快就叫停),国内房地产市场都把它们理解为市场调控政策将出现放松与微调的迹象

温家宝总理上个星期在中南海主持召开的座谈会上,再次强调房地产宏观调控不会放松,并明确指出,房地产调控目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展

从上述现象来看,一方面房地产开发商及地方政府心存幻想,以为中央政府的房地产宏观调控政策会如2008年那样,只要经济增长放缓,政策的逆转就是必然从2010年的这一轮房地产宏观调控以来,只是一线城市的住房销售快速下降同时房价出现些微调整,但对于二、三、四线城市来说,不仅住房销售没有下降,反之房价还在小幅上涨即使近几个月一线城市房价有些下跌,但下跌幅度也是有限的,即出现了所谓的“量降价滞”的僵局

为何国内房地产市场会出现这样的僵局并持续如此之久这一方面说明当前国内房地产市场仍然是以投机炒作为主导的市场在这个市场,只要预期不改变,住房的投机炒作者及房地产开发商就会宁可不销售一套住房,也不降低价格出售因为,他们预期中央政府的房地产宏观调控政策会在经济增长下行的压力下出现逆转否则,如果这些住房投机炒作者预期到其投资将血本无归时,早就会割肉退出市场

正因为住房投机炒作者及房地产开发商对市场预期没有改变,所以他们就会借助任何一个机会来证明其判断的正确性因为任何房地产政策的异动,都会被他们解释为当前房地产宏观调控政策开始微调比如央行说要加大对首套住房购买者贷款支持力度,有人就理解为央行对个人住房政策的放松

但实际上,2010年推出包括差别化个人住房信贷政策的“国十”条以来,从来就没有谁说个人首套住房贷款被收紧过,只不过2010年275号文件(该文件是关于个人住房差别化住房信贷政策的文件),对首套住房的信贷政策给了更多的弹性空间,利率由银行自主定价但差别化信贷政策的核心是对住房购买者的投资与,或第二套以上住房做了一个严格区分该文件不仅严格禁止利用银行信贷购买第三套以上的住房,而且对购买第二套以上的住房贷款首付上调到60%以上及利率上调到基准利率1.1倍以上其政策核心就是严格遏制住房的投机炒作需求

虽然在当前的高房价下,住房投机炒作者已经不能也不敢进入住房市场而对于住房消费者或首套购买住房者(实际上购买首套住房也可以投机炒作,美国的情况就是如此)来说,由于其出价能力远远低于住房投机炒作者,即使当前信贷政策有利于他们进入,但实际上他们中的绝大多数人也是没有支付能力进入这个高房价的市场的但是,对于一些地方政府及房地产开发商来说,出于推动房屋销售,拉动地方财政收入需要,就把差别化个人住房信贷政策理解为政府房地产宏观调控政策放松,从而鼓动这些住房消费者进入市场再加上不少地方政府采取各种软性措施对抗中央政府的房地产调控政策,房地产开发商必然会认为房地产宏观调控逆转又可能开始

房地产开发商及一些地方政府对住房市场心存较大幻想,还有一个重要原因,即房地产宏观调控政策看上去十分坚决,但实际上,宏观调控政策及房地产政策所体现的心态及一些重要措施没有得到及时落实,都使房地产开发商及地方政府理解为国内房地产宏观调控政策只是短期的,很快就会逆转

比如,只要经济增长稍微有所下降,政策上的担心马上就显示出来;再比如,尽管中央政府打击房地产投机炒作及让房价回归理性,其宏观调控目标是十分明确的,但没有采取成熟市场通行的经济杠杆如住房税收政策,而只是推出了限购令等为了打击住房市场投机炒作,中国香港、中国台湾及新加坡都出台严格的住房税收政策,一年内就大见其效三是对住房市场性质理解不清楚,对此我在下面多说几句

对住房市场的“刚性需求”一说,我认为,这是房地产开发商制造出的一个推动房价上涨、鼓动住房消费者进入楼市的虚拟概念,但如今却被政府部门所接受我们可以看到,即使在一个消费为主导的住房市场,住房的刚性需求也是不存在的在房地产开发商看来,住房权作为居民天赋人权,因此,每一个人对住房需求都是十分正常的(但他们在炒高房价、把绝大多数人挤出住房市场时,居民的住房天赋人权就没有了),因此,只要有“住房需要”,就有对应的“住房需求”但殊不知,“住房需要”与“住房需求”是两个完全不同的概念“住房需要”是个人对某种物品的欲望与向往这种需要可能得到,也可能无法实现比如,有一个姑娘到商场看到一件很漂亮并称心如意的裙子,她很想购买,但是一问价,要1万元,而她实际支付能力却只有1000元在这种情况下,姑娘对裙子只是“需要”而不是“需求”,因为她没有支付能力没有支付能力的“需要”,只能是潜在需求而不是现实的需求同理,如果住房价格很高,而自己没有支付能力购买,那这位居民何来住房需求因此,我认为,住房“刚性需求”是不成立的但是,无论是在政策上还是在官员讲话中,都把住房潜在需求当作实际需求来表述这就是当前令开发商对住房市场预期不做改变并存在政策调整幻想的一个重要因素

不管怎么说,既然中央政府对住房市场的调整态度十分坚决——要坚决打击住房投机炒作,要让住房价格回归理性,就得理清住房市场中的一些基本概念,就得通过有效的经济杠杆如税收政策,对住房投机炒作进行事中及事后的限制,坚决去除住房市场的赚钱效应,让住房投机炒作在市场中血本无归,这样,就能够去除房地产开发商以为今年住房政策会出现逆转的幻想,就能够改变当前房地产开发商及住房投机者对住房市场的预期,并打破当前住房市场“量降价滞”的僵局,让房地产真正发展市场机制之作用,同时让当前使政府力不从心的保障房建设负担也能得到减轻(作者系中国社科院金融研究所研究员)

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