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涨声响了两年的中国楼市

2020-02-15 来源:

“涨”声响了两年的中国楼市,已出现了止升回跌的拐点。继10月份70个大中城市新建商品住宅价格首次出现环比下降后,中国指数研究院12月1日公布的显示,11月份百城住宅均价环比连续第三个月下降,且降幅有所扩大,北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格更是全部环比下降。与此同时,各地土地市场陷入深度低迷,居住用地流标和中止出让现象频频发生。

专家认为,楼市正遭受调控高压、成交低迷、资金吃紧等多重夹击,在调控不放松预期之下,开发商产生了“降价走量”心态,楼市新一轮“降价潮”正在酝酿,预计未来一段时间房价将加速步入下行通道。

据统计,从2010年1月至2011年10月22个月期间,北京、上海、广州、深圳10月份楼房均价均比历史最高水平回调一至两成。而广州在此次楼市寒冬中,似乎是“最暖”的:10月份广州的一手楼成交量6410套,居京沪穗深之首,高于北京的5668套、上海的 864套;同时广州的均价回调最微小,比22个月以来最高价仅回调11%,少于北京的17%、上海的15%和深圳的20%。

市民惊叹:人口数量、GDP总量比不上京沪的广州,在楼市“寒冬”中,反而最能“扛”?

中国房地产信息集团(简称“中房信”)分析师薛建雄表示,第一,广州的楼市泡沫较少,上海的供过于求最严重;第二,上海处于彻底转向纯三产的经济转型期,影响了楼市需求;第三,全球大环境不佳,上海楼市更受动荡。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,广州购房者多数为本地人,购房投机性相对小,房价更理性,抗跌能力更强,购买数量更稳定。

调查

京沪深楼价跳水 广州独自“踱碎步”

北京

降价火“烧”四环内

北京,新房库存总量已达22个月。据统计,继11月首周住宅成交量环比紧缩两成后,北京上周成交量再降1成。至此,北京市住宅成交量已连续下滑 周。临近年底,一些急于出货的项目已采取措施进一步降价。此次降价热潮主要集中在大兴区域,先有纯新盘低价入市,再有老项目特惠清仓,从而引发区域市场震动的普遍现象,价格战在小范围内迅速蔓延,连北京四环内的稀缺楼盘价格也开始松动。

来自链家地产的统计数据显示,年底10多个近郊商品房项目销售价格已接近万元。11月,北京全市商品住宅成交均价为19906元/平方米,环比下降2.8%,这是继去年10月以来北京商品住宅均价首次回落至2万元以下。

上海

更多楼盘将降价

上海,大开发商领衔主演“降价戏”。继龙湖、绿地、中海等开发商在沪楼盘降价后,“一哥”万科和原本价格坚挺的市中心高端、改善型楼盘也加入到降价行列。业内人士表示,申城楼市将有更多楼盘预期降价。如今还没入住就缩水几十万元的业主们坐不住了,“维权”行动已发展到“组团行动”。上周末,包括嘉定龙湖郦城、中海御景熙岸、绿地新里米兰、万科锦源、新城尚上城等多个品牌地产商楼盘的业主,相约到场支持,增强声势、集体维权,希望挽回降价损失。

有数据显示,上海上周有9个新盘22.67万平方米的房源拿到预售许可证,可上市销售,这是10月份房价下跌以来近6周的最高水平。这意味着开发商将有更多调低价格后的新盘上市。

广州

楼市降价“不给力”

相比降价如火如荼的京沪,广州的楼市销售虽然也不景气,但普遍都没有降价“甩卖”,最多优惠5个点。花都、南沙等区的新盘甚至比去年同期价格有所上涨。

广州市中心的楼价微降。11月11日,在淘金路的淘金峯璟售楼部,售楼 介绍,该项目开盘首日火爆,目前已售出7成。但在阳光家缘网上,记者发现截至11月12日,淘金峯璟累积已售的楼盘仅有12套,均价为 0179元/㎡。置业顾问曹 说,该项目的优惠幅度不大,一次性付全额,打9.8折;七日内付清首付、准时签约的,享受9.9折。针对目前关于“楼市寒冬,房价必跌”的说法,曹 表示,顾客购买了本案后,若一年内开发商降价销售,开发商可补偿差价。满堂红地产网数据显示,淘金家园今年上半年销售均价为 0800元/㎡,已网签的均价恰好是9.8折。

卫星城的楼价反升,南沙区的楼盘价格有涨无跌。11月1 日,在距离地铁四号线终点金洲向东约500米的碧桂园豪庭,开盘第二天,羊城晚报记者了解到,10 平方米的小户型均价为9000元/㎡至10000元/㎡;1 1平方米户型则为7600元/㎡至9000元/㎡。“价格没有上涨多少,去年年底开盘的户型均价是7000多元/㎡。”售楼 称。对方的优惠额度与往年几乎一样:按揭购买或公积金购买可享受9.6折;一次性付清全额可在总价9.6折基础上再打9.8折。

在碧桂园豪庭的售楼中心,售楼 不断地接着电话,她表示该项目销售情况不错,“我们这里好卖,碧桂园又是大品牌,样板房都不用设。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,南沙区楼盘价格能在“楼市寒冬”中不降反升,与该区从今年 月份开始有政策暖风有关,“利好政策有经济、交通各个方面,再加上它的均价比市中心低不少,很多市民都看好南沙的未来前景,下手买房。”

在11月下旬开盘的增城碧桂园凤凰城天麓山二期,也是涨价推盘。售楼处工作人员告诉记者,11月末开盘均价在7800元/㎡左右,比去年7000元/㎡左右的均价明显上涨。但该工作人员也说,“由于增城下半年已开始限价,今后凤凰城推出的楼盘价格将与上一年楼盘均价挂钩,涨幅不得超过5%。”与同城其他楼盘相比,凤凰城天麓山二期的促销力度并不大,一次性付款9.6折,按揭付款9.8折。

深圳

均价下跌幅度最大

在京沪穗深四市中,深圳楼市均价下跌幅度最大,为21%,相比去年2月份的均价峰值25001元/㎡(记者注:以下价格皆为一手房数据),深圳10月份均价为19971元/㎡,但深圳市民还是觉得楼价太高。羊城晚报记者了解到,深圳10月份成交的主要是特价房,仅有2250套,不足2010年“金九银十”期间的一半。

据了解,9月、10月以来,深圳万科公园里、龙华花半里、西乡招商果岭等项目,都抱着打破片区原有新房均价的态度,执行“低价入市”策略,业内将这些品牌开发商“以价换量”的行为,看成楼市向下行的风向标。

“领跌全国”的房地产商万科,在深圳大本营也加入降价大军。9月下旬,万科公园里项目曾以最低价1. 万元/㎡、均价1.6万元/㎡、带精装修入市。但在开盘第二天,销售人员却告诉羊城晚报记者,90平方米以下的单位均价在1.6万元/㎡左右,而楼层、朝向好一些的大户型单位,多是两万以上高价。深圳业主周 说,她一直想抢万科的1. 万元/㎡户型,但发现朝向、结构太差,“1.6万元/㎡左右的房源也很一般,心仪的单位均价都在两万元/㎡以上。”

而跌价“诚意”比较足的楼盘则卖得火爆。10月29日,宝安西乡新盘招商果岭开盘,当时该片区内新房大多均价2万元/㎡,而招商果岭仅1.7万元/㎡。11月15日,销售人员表示,1.4万元/㎡至1.7万元/㎡的低价房源已销售一空,目前所剩房源中,价格都在2万元/㎡上下。

美联地产市场研究部负责人徐枫分析,对于真正想置业的市民而言,本次降价还未达到心理价位。在目前的降价楼盘中,“笋盘”数量不多,各楼盘房源的销售主体价格仍较高,并不能做到大批走量。置业者觉得“房子还是很贵”,期待有20%至 0%的下调空间,“事实上这是愿望很美好,现实很残酷”。徐枫预测,今年年底,楼市应该还未探底,但明年下半年会出现真正的低谷,“预计新房会普遍下降10%。”她还说,深圳楼市真正探底与否,还要看二手房,因为二手房占全市总量的70%以上,“如果政策不放松,我预计明年二手房也可以降10%,实现探底。”·陈骁鹏·

数据

广州楼价最低成交最多

根据中房信提供的京沪穗深数据,广州楼市的“扛”跌能力最强,在均价回调最微的同时,一手房成交量最大。四城中,10月份一手房均价北京为206 6元/㎡,成交5668套;上海为21254元/㎡,成交 864套;广州为11784元/㎡,成交6410套;深圳为19971元/㎡,成交2250套。广州楼市均价最低,成交量最大。相比过去22个月内的历史最高价,北京回调17%,上海回调15%,深圳回调20%,广州仅回调11%。

在京沪深三城,由于开发商新推楼盘的价格低于之前价格,很多业主在未收楼之前发现自己房子“缩水”了几十万元,导致集体维权事件屡见不鲜,而这种业主维权事件广州未曾发生。

在深圳,万科清林径小区二期部分单位降价10%销售,引发了前期业主集体索赔。

在上海,浦东中海御景熙岸直降7000元/m2,嘉定新城龙湖郦城直降4000元/m2,发现自己有几十万元“打水漂”的业主们一怒之下砸了售楼处;而绿地秋霞坊、闵行星河湾等楼盘,也因降价幅度较大,遭到业主“维权”。

在北京,9月上旬,在限购政策执行最为严格的北京市通州区,京贸国际城的小区遭到上百名业主围堵,起因是开发商宣布降价,楼盘2010年房价最高时单价曾是2.6万元/m2,后来却一路降至最低1. 万元/m2。

但在广州,一切却波澜不惊。位于荔湾区西湾路的岭南湾畔项目,C 永和阁正在销售,今年7月开盘,截至11月12日仅余62套,已有120套售出。“项目卖得不错,价格也比较稳定。”售楼 介绍,今年国庆曾推出10套优惠房型,目前还有6套可售,总价均在200万元左右,每平方米均价约为2. 万元/㎡。

分析

广州炒楼者少泡沫也少

在一片“降”声中,广州楼市为何波澜不兴?专家分析,广州楼市购买者多为本地人,购房的主要目的是自住,炒房者少,是楼市稳健的主要原因。

黎文江分析,纵观今年数据,广州市1月份成交面积最高,其他月份基本稳定在相对固定水平,比好的年景要低1/ ,“这1/ 的购买者,一般是购买第三套房、或者投资需求购房。而在限购之后,现在的购房者基本上是刚性需求者,买房的目的是改善居住环境,无论房价高低,都急需买房自住,这部分购房者数量相对稳定,因此成交量也相对稳定。”

黎文江认为,近两年来,当楼价高时,广州的刚需购房者往往倾向于购买位于远郊、比较便宜的房子,这是广州新城区和远郊房反而涨价的原因。当中心区房价没有降到刚需购房者能买得起、而他们又急需房子时,就只能买远郊房。

广州楼价没有大降,也与广州楼市泡沫不多有关。“北京、上海的外地人、外国人多,人来人往,外来购房者多”。黎文江分析。是否外地人天生比本地人要“冲动”?黎文江并不这么认为,他觉得,之所以外地人多的京沪楼市泡沫多,有几个原因:

一、外地人没有根基,必须买房。外地人初来乍到,如果不买房,就只能租房,而租房是“”,供楼却是“投资”。当扎根在一个城市,外地人往往更倾向于买房,造成了大量的购房硬需求。而本地则不然,楼价太高,大不了先在父母家里“避一避”,看中“笋盘”才出手。

二、“不是猛龙不过江”,在大城市扎根的外来人口,往往是白领、金领,有较强的经济能力,也能承受较高的房价,让开发商有更多开高价的空间。

三、在北京、上海,集中了不少外地、外国的富人,无论是山西煤老板,还是温州炒房团、台州大老板,不少人都以在京沪拥有一套房子为乐,而这些富人对价格不敏感,也让开发商只要能造出够“豪”够“炫”的房子,就不愁卖不出去。而广州则不同,虽然珠三角是出了名的藏富于民,但广州却鲜见珠三角购房者的身影,深圳、佛山、珠海、中山……星罗棋布的珠三角城市,环境宜人,交通便利,一小时交通圈早已建成,没必要在广州买房,而广州因为需求稳定,对楼市没有过多的看旺,也就吹不起‘泡泡’来。既然泡沫小,那么本轮‘撇泡’为主要目的的楼市调控,对广州楼市的打压力度也就不会那么大。”

身在上海的薛建雄表示,上海这次成为楼市调整的“风暴眼”,与其城市本身正处于新一轮升级有关。

“楼市的兴衰,与一个城市的经济发展直接相关。上海已完成工业化积累,现在正在彻底向三产化转型,包括外沿地区的工厂也开始搬走,服务业开始填位。但是在全球经济不景气的大环境下,工厂搬走的速度比服务业填位的速度要快,所以经济增长进入徘徊调整期。楼市要靠经济支持,进入经济调整期的上海也就无法再保持过去那样的坚挺。除此以外,以温州炒房团为代表的江浙投资客撤出,也是上海楼市价格大跌的一个原因。目前江浙一带,包括杭州、宁波和温州,都在经历产业转型期,经济疲软导致购买力不足,投资也相对疲弱。”薛建雄表示,上海楼市低迷,是实现产业转型的一个不得不付出的代价。

与上海形成鲜明对比的是,经济发展旺盛的城市楼价不跌反涨。薛建雄告诉羊城晚报记者,在大城市楼市疲软的同时,仍有不少内地城市楼价“迎风涨”。

观察上海楼市多年的孙 则认为,上海楼市降价是长期泡沫的崩塌:“上海楼市已涨了10年之久,2008年全国楼市遇冷,上海的楼价也没有跌,只是成交量下降。这次降价,是理所当然的撇泡,以前开发商赚得太多,现在依然是‘头戴三尺帽,何患半尺刀’,开发商就算大跳水还是有钱赚。而广州楼市的泡沫本来就不多,再降就到‘肉’了,开发商当然不愿意降,刚需购房者不得不买。”

动向

港资开发商逢低囤地

在楼市寒冬中,国内众多开发商都停下了囤地的脚步,北京中原地产发布数据显示,今年1月至10月全国1 个主要一、二线城市累计成交转型居住用地4450公顷,同比大幅缩减28%。而据监测,十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)明显放慢拿地节奏。前10个月,十大标杆房企拿地支出974亿元,仅占前十月销售金额4560亿元的21%,创下2007年以来的最低纪录。

但羊城晚报记者发现,港资开发商最近开始大手笔入货。港资企业仁恒集团10月24日公告称,由仁恒置地、和美投资有限公司、上海由由集团股份有限公司三家共同组成的联合体,以总价约 0亿元的价格成功收购珠海唐家湾情侣北路(南段)两宗地块,创下珠海主城区今年挂牌转让的单价“地王”,在联合体中,拥有60%权益的仁恒置地无疑是该土地收购行动的主导者。

9月28日,恒隆集团以 4.968亿元的代价,成功竞得原昆明市政府两幅地块,成为昆明最贵的“地王”。

港资企业为何集体高调囤地?合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,固然是因为港资企业的融资渠道更多,相比过冬的内地企业,资金更加充裕,但主要原因还在于内地企业更有办法拿到更便宜的地。

而港资开发商既没有这样的内地人脉,也对内地城市缺乏了解,一般不考虑做这种“买卖”,反而是大城市公开招拍挂的中小规模“熟地”更合他们的胃口。“现在楼市低迷,愿意拿地的开发商不多,政府拍卖土地绝大多数都是底价成交,港资开发商觉得很‘笋’。”而就长远来说,港资开发商看好的是中国经济,“中国的经济在全球低迷的大环境下保持快速发展,人民币也比较坚挺,港资企业在全球投资布局中,更加看好中国,在中国逢低囤地的行为,也就顺理成章。”

蒋铮、张卉

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