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國君地產鑒證租賃地塊能否二三線城市大幅度

2019-11-11 来源:

  【国君地产鉴证】租赁地块能否二三线城市大幅度铺开

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  简单,却足以鉴证历史

  上海市两块租赁地块的出让,使得政府“损失”土地出让金40亿相比住宅用地,租赁性质用地地价远低于住宅用地,提供租赁用地将大幅减少政府获得的土地出让金以2017年7月24日交易的上海嘉定和张江两租赁地块为例,其楼面均价不超过6000元,以0溢价率成交,周边地块成交溢价率分别为68%、85%,同时张江地块附近的华发四季开盘价在68000元/平如果这两块地以住宅用地出让,参考可比地块的价格,政府可多获得超过40亿的土地出让金

  但是,类似的租赁地块能否在二线城市大规模铺开呢我们从两点来进行分析

  1)地方政府的财政角度:

  对于大部分二三线城市,土地出让收入仍然是政府财政收入的重要来源,大部分地方政府对土地出让收入的依赖程度比较高,2016年南京、合肥等城市土地出让收入甚至超过了当年的财政收入因此对于二三线城市来说,牺牲土地出让收入,低价出让租赁用地,对于当地财政收入将造成较大的财政压力

  2)从当地房地产市场结构来看:

  相对于深圳、北京等一线城市来说,大部分二线城市,市场交易仍然以新房为主,依赖于新房解决住房需求假如二线城市将新增地块出让的结构倾向于租赁地块,将挤压当地的商品房地块出让面积,对于当地的供需结构造成更大的压力

  因此我们认为,二线城市相对于一线城市,进行租赁地块大规模出让的地方财政条件和市场结构条件都相对不那么成熟租赁地块能否在二三线大规模推广开来,还是需要观察地方政府、以及国家财政方面能否给予进一步的支持

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