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上海楼市年底集中推盘加速价格调整

2019-12-04 来源:

上海楼市年底集中推盘 加速价格调整

导读:2018年楼市即将收官,各个房企都开始最后销量的冲刺自11月中旬以来,新房大量上市,尽管开发商推出了各种各样的变相降价活动,但大部分新盘认筹率仍然不甚理想

本报 唐韶葵 实习生 初昕 上海报道

上海楼市的胶着,或在年底破局据不完全统计,12月上海有超过40个楼盘获取预售证,包括中海建国里、万科天空之城、中骏天珑在内的多个楼盘均有新房源推出,其中全新开盘的项目不少

竞争激烈下或许会打破目前的价格格局多名业内人士指出,目前市场环境并没有本质变化,供应相对过剩、购房者观望情绪依然存在

对此,不少业内人士认为,投资客撤退对楼市成交影响较大同策咨询研究院首席分析师张宏伟分析认为,由于限价,市区盘基本开盘售罄;但上海郊区盘的压力尤其大,推盘量增加会加剧价格的调整

下降的认筹率

业内人士指出,就楼市而言,近郊区和市区都是安全区域,楼市上涨时近郊区表现最佳

这与张宏伟提出的“投资客褪去,远郊盘客户结构发生明显的变化导致去化率下调”一致张宏伟指出,郊区楼盘一般去化率已经降为%,而市中心有些楼盘开盘,比如龙湖、保利项目,基本可售罄从二手房价格来看,郊区二手房价格回落达到%,由于远郊的供应量大,整个市场仍然不太好

反观此次上海的调控周期变化,可以看到远郊楼盘在楼市上升过程中受地价影响较大2016年8月、9月,浦东祝桥新场高价地、青浦朱家角高价地的出现完全改变了上海远郊的价格行情两年后,在限购限贷下,跌得最快的正是远郊区楼盘业内人士指出,这也是国内大部分城市的远郊区住房销售遇阻的原因,因为周边没有足够的购买力接盘,有价无市

以上海北郊的嘉定新城板块为例,阳光里一期开盘均价4.1万-4.5万元/平方米,一个多月前该盘二期开盘,均价为3.5万元-3.8万元/平方米;据业内人士透露,西郊金茂府原计划均价5.5万元/平方米,预售证审批也一直没下来

又如,深圳楼市前段时间进入回调周期,光明、坪山的二手房出售周期拉长到了10个月,而南山、宝安、福田却成交活跃,笋盘出一套卖一套

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,投资客当前相对是减少的,但还是有一些投资客蠢蠢欲动,若是把过去的二手房进行抛售,可能类似投资客当前还是会在近期积极入市

2018楼市即将收官,各个房企都开始最后销量的冲刺自11月中旬以来,新房大量上市,尽管开发商推出了各种各样的变相降价活动,但大部分新盘认筹率仍然不甚理想

数据显示,截至11月26日,11月份上海累计新开7个楼盘,但其中有5个楼盘的认筹率不足五成12月16日,万科天空之城第三次开盘,均价仍为5.8万元然而此次推出的722套房源,仅有302人参与认筹,认筹率刚过四成,跌幅超过50%,再加上部分购房者可能会放弃购买,最终去化率可能不足三成而该盘在今年3月份开盘时认筹率高达96%

房企回款压力

据国家统计局公布的数据显示,截至2017年末,全国的人均住房面积已经达到了40.8平米虽然房产供应有所回升,但购房者更加理性和谨慎,购买力实际处于下滑状态

与此同时,房企去化压力可从库存上升看出端倪截至2018年11月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米,环比增长2.5%,同比下降0.7%从2015年1月以来,全国100城库存规模就呈现出持续的下跌态势而今年9月库存规模明显增长,月继续保持增长态势总体上看,库存走势迎来拐点,四季度正步入上行通道

根据龙头房企11月经营月报显示,核心开发商销售额环比显著回升,销售额、销售面积自8月实现由降转升,11月增速再次提高,同比维持高速增长单月销售总额达3455.69亿元,环比上升20.9%,同比增速下降15.21个百分点销售面积2346.11万平,环比下降1.04%,同比增长12.49%,增速相对上月下降24.71个百分点

从11月单月房企销售情况来看,趋势出现分化,一线龙头增速下滑,二三线龙头房企销售同比在维持较快增长其中,TOP5房企实现销售金额1901.95亿元,同比增加3.09%,销售面积1332.01万平,同比下降8.23%,低于龙头增速整体水平

就完成度来看,11月龙头房企销售完成度相比有较大幅度的增长,全年目标业绩压力显著减缓其中,新城控股、世茂房地产、华润置地三家2018年合约销售目标分别为1800亿元、1400亿元和1830亿元, 月目标完成度分别为110.31%、110.80%和106.29%, 均已提前完成全年业绩目标

就融资情况来看,11月房企共进行境内融资61.45亿元,境外融资10亿美元,相比8月境内融资160亿元的高峰下滑,同时利率走势出现分化

“做强放在第一位,把规模放在适当的位置”12月21日,杭州滨江集团()董事长戚金兴在与媒体沟通时表示,滨江的资金安全稳健,今年增加了150亿的贷款额度,包括公司债、短融,但公司不想提高负债水平,目前尚有很多项目贷款还没有做

据了解,滨江集团手上还有将近三四十亿的中票和公司债额度未用,此外,今年获审批通过的短融65亿,目前也只用了18亿

戚金兴透露,尽管今年集团在杭州开盘数量最多,但面对市场也进行了调整:针对供应量多的区域,今后溢价可能性小的项目,公司会尽快去化;对于城市人口不断流入的,经济发达的,会择机进入戚金兴称之为区域与城市的“腾笼换鸟”战略

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