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2020-03-27 来源:

你听说过陵水县吗?这个小小的自治县,房价竟然碾压堂堂大武汉。你知道衢州吗?大苏州的房价被这个三线城市抛在身后。

你没有穿越,也别不相信你的眼睛,这就是中国。

它们颠覆了此前众多的预测和认知:从劳动力出发,大量人口往大城市区流动的趋势难以逆转,三四线的房价不具备上涨动力;从资金来看,三四线尚不足以形成强大的资金吸附能力,产业集聚效应弱……

在本轮房产周期内,三四线城市却真真事实地书写着它们的传奇:

今年以来房价实现翻倍的城市,全部集中在三四线城市,甚至有五线之外听都没听过的小县城;

强三线城市进入房价万元俱乐部,碾压弱二线的省会城市;

“地王”闪现三四线城市,大量房企蜂拥至三四线血拼拿地。

得益于三四线楼市的强劲动力,中央定下的“去库存”任务在今年8月风头急转,多地突变为供地不足、补库存的局面,去库存政策将终止。

我们把目光深入三四线城市,带您领略这场由三四线城市谱写的楼市狂飙,告诉您三四线城市的房价到底怎样。

什么样的三四线城市在领涨?哪些区域的三四线城市房价最高?为什么三四线城市的房价得到意外上涨,是补涨,还是炒作?对三线城市居民而言,房价上涨之后改变了什么?

为了获取最全面的三四线楼市图景,我们统计了49个一二线城市、12 座三四线及以下城市2017年1月-9月房价变动情况,包括各地区房价绝对值与涨幅,以此观察2017年以来中国地产格局的变化。

01

三四线从中国楼市的“金兵甲”一跃升至“男一号”,无疑是拜2016-2017年这一轮次第加码的“史上最严”调控所赐。

纵观本轮周期,不难发现,飙涨并非同步而起,一二三四线城市之间的传导是无缝衔接,层级递进,于是终于演变成一场史无前例、自上而下的全面爆发。

中国楼市正沿着这条路径接连发生变动:

一线城市大涨、深圳房价跑赢M2增速,调控冻结交易 → 强二线疯涨,合肥房价增速冠绝全球,加码“五限” → 弱二线强三线接力,开盘即售罄 → 三四线普涨,部分三四线城市楼面价拍卖破一万五

巨变从一二线向底层城市火速蔓延,房事终于成为了举国关注的心头大事。

02

三四线楼市究竟有多火热?我们就以一二线城市为参照系,从房价、地价的涨幅以及成交量三个方面进行对比,从中得出一些概貌。

统计局最新公布的70城房价指数数据显示,2017年8月份新建商品住宅同比领涨的TOP5中,不起眼的三线城市却占了 席,分别为安徽蚌埠、广西北海和广东韶关。

数据来源:国家统计局

环比涨幅中,一二线城市基本偃旗息鼓,只有三四线城市仍在升温。

据德意志银行统计,2017年以来,卫星三线城市的房价涨了21%,远超过一二线城市的12.6%,普通三线城市的涨幅也不遑多让,达到16.8%。

数据来源:德意志银行

强三线城市的土地价格增速也远超一二线城市,接近60%。

一二线城市的土地供给越来越少,部分城市进入无地可供状态,三四线却火热爆发。今年上半年,三四线城市有 01宗地块土拍溢价率超过150%,最高溢价率达到恐怖的77 %。盐城、阜阳、滁州、沧州、镇江、漳州、衢州等三线城市,进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

除了房价、地价涨得比一二线快,三四线城市商品房成交面积也大为提升,上半年占全国成交比例的75%,这与过去一二线城市占比40%以上的景象已不可同日而语。

今年1-9月份房企碧桂园销售额达到4276.7亿元,荣获销量冠军的房企,布局三四线使其成为增长赢家。

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除了概貌,大多数人更想知道,三四线城市的房价具体涨到什么地步。

以2017年9月为节点,我们对12 座热点三四线及以下的城市今年以来二手房房价变动情况做出统计,找出哪里是高地,哪里在领涨。

A.强三线强压弱二线、进逼新一线

我们找到了14个房价破万的强三线城市,房价远超弱二线的省会城市。

在这些房价强三线的城市中,有4个是来自海南的旅游城市,分别为三亚、陵水、万宁、保亭,除了三亚是三线城市,其他都是十八线城市。

而夹在北京与天津之间的廊坊市,7月份均价一度破两万,连雄心勃勃的新一线武汉都自叹不如。

除了超过弱二线,这些三线城市的房价还压过了东北唯一的新一线城市沈阳,与重庆、西安、长沙等中西部新一线打成了平手。

B.越小的城市,涨幅越惊人

涨幅超过 0%,已经算惊人了,但达到或超过 0%上涨的三四线城市居然多达25个。

在这份涨幅排行榜中,有大量的四线、五线及更小的城市。房价翻番的城市有4个,除了广东的清远,其余三个来自海南,一样是闻所未闻的五线之外城市。

C.不是所有的三四线都站在潮头

将上述提及的房价动力强劲的三四线城市放到热点图中,不难看出,大部分散落在几大城市群中。

另外,有两大省份表现十分突出,分别为海南省与福建省。

遇上东北人的后花园海南省,不论是京津冀还是长三角,都得让位“三四线房价头部地区”。

这九个月中,海南省三线以下的城市都经历了房价飙涨期,9月均价达到1141 元/㎡的高位,涨幅超过40%。

同受旅游产业的影响,厦门附近的其他三四线城市均价也接近一万,远超长三角、珠三角两大城市群。

过冬团与购房团热情难挡。

这边是热火朝天,那边房价尚不及5000元/㎡的三四线城市也有不少。

这些城市大都分布在中西部及东北地区。目前数据所及的房价最低城市,为新疆的图木舒克,1896元/㎡。

实际上,在中西部不少废弃的县城中,还有你想象不到的低房价。在甘肃玉门的老城区,一套70多平方米房如今只卖2000元,大部分人住在政府提供的廉租房,这些老房子月租 0元左右。当地人口从鼎盛时期的1 万锐减至今日2万左右,人去楼空, 春风度不了玉门关。

如同人口分布、资源流向,三四线的房价也沿着黑河-腾冲线,呈现两极分化的情景,西部地区今年以来普涨200元左右,房价处于低位。

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京津冀、长三角、珠三角三大城市群的比拼从未停止,这次我们从三四线城市房价这个角度,来看看哪一个城市群更显矜贵。

以上三大城市群中,因为体量差异,三四线城市的数量也有所不同,分别为10个、17个、7个,其房屋均价变动情况如下表所示。

三大城市群中三四线城均价涨幅相当,珠三角地区三四线城市的房价绝对值表现平平,京津冀地区处于高位,资金与需求外溢较其他两大城市群明显。

A.京津冀城市群

京津冀都市圈中三四线的房价涨幅总体领先于全国三四线。其中属三河市的燕郊最为人津津乐道,“破2万”、“破 万”、“涨幅超过北京”,炒房客的热情曾经在燕郊这里疯狂燃烧,随后,“限购”、“暴跌20%”、“楼盘无人问津”,梦想似乎又在这里陷入死寂。

但是无论楼价暴跌的新闻标题如何夺人眼球,市场对廊坊、燕郊这些夹在京、津之间的城市依旧看好。

B.长三角城市群

除了靠近核心城市等区位因素,城市本身的产业也为房价提供坚实基础。在经济活力充足的长三角地区,很多三线城市的房价已经赶上了二线。

C.珠三角城市群

除了清远的累计涨幅超过50%,粤港澳湾区其他三四线城市的房价变动相对而言尚算温和。另外,得益于深汕特别合作区的正式成立,四线城市汕尾的房价在9月份又得到了一次提升,城区均价达到7, 78元/㎡。

05

除了“政策”,还有什么其它力量能如此强劲助推房价?

让时间回到2015年底,那个“房子卖不动”的年份。2015年11月末,楼市库存创下新高,相比2011年增长一倍多。

年底中央财经领导小组会议明确提出“化解房地产库存,促进房地产业持续发展”,去库存政策出台,40多个大中城市相继放开限购,放宽公积金、营业税等政策,全年央行8次降准降息,房地产市场开启了一波牛市。

随后一年中,也就有了我们在开头提出的路径,一二线大中城市高位横盘,进入限购、限贷、限售、限价、限转的全面冻结时代,为了抵御货币贬值而倍感焦虑的热钱开始向核心城市周边的三四线外溢,推动了当地房价的上涨。

此外,部分强三线城市也接收了周围小城市及农村地区的年轻人口到此打工置业,城镇化进程贡献了一部分的刚需,城镇人口的改善性需求也推动成交量的增长。

但真正的力量还不在此。

的分析师姜超曾提及自己在年初的一次误判:中国城市化进程中,人口长期持续往大中城市集中,即使三四线城市肩负“去库存”的任务,房价仍旧不具备上涨潜力。如今回过头来看,才发现自己低估了政策对短期方向的影响。

政策如何创造历史?最具备“洪荒之力”的一招,就是棚户区改造。

棚改有实物和货币化安置两种方式,货币化则是这次三四线城市房价上涨的马达。

央行创造了抵押补充贷款(PSL)工具之后,政府直接货币补偿拆迁户去买房的比例显著提升,WIND和预估,这一比例将在今年达到60%。

当钱都流向楼市,房价不涨也难。

而有了棚户区货币化的托底,楼市去库存的任务不再艰巨,当前,全国商品住宅库存创下 个月以来新低。

问题出现了。统计局公布的1-8月份全国房地产开发和销售数据中,商品房去化量为985 9万平方米,存量为62 52万平方米,不少分析团队认为,按照过去八个月月均去化量估算,去化周期只剩下5个月。

按照今年4月份住建部、国土部对土地供应与调控的标准:“6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。”

画风转变太快,天量库存的烦恼突然变为紧张的补库存。

今年5月份,国务院常务会议提出要进一步提高货币化安置比例,确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务;实施2018年到2020年 年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

有棚户区改造以及城镇化进程进入加速期的三四线城市,在未来三年内楼市仍可预见增长空间。从长期规律来看,市场终将要回归理性。

06

如今从一线到五线,房子都不再是容身之所那么简单。

如智谷趋势上周文章《长假归来看大势:亿万人拿出全副身家与政策对赌》中所提到的,在小城市和乡村,买上房的居民和农民洋溢着对未来生活的热情。买房的人,有多年刚需用自有积蓄加贷款的,有改善型需求二套换房,有纯粹投资期待未来几年升值变现的。

这一年来,一些地级市核心地段的房子价格几乎翻倍,县级市也接连上涨,房子的大幅升值让他们“尝到了账面价值上升带来的财富升值的喜悦。”

对三线城市来说,今年住房市场的财富效应首次超过家庭可支配收入。

数据来源:德意志银行

房子变成了金融工具,靠此投资获得财产性收入,对于底层而言,是千年来的巨变。

账面增值也让三四线居民普遍对房价的未来具备相当的信心,加上全民风险意识普遍较弱,三四线居民会选择加杠杆,赌定了政府不会让他们亏本,金融脆弱性不言而喻。

目前,居民个人部门负债率已达高位。在防范金融风险的主题之下,一线城市已经严查消费贷流向房地产市场,但8月份新增人民币贷款仍远超预期,居民贷款增速飞快。

我们关心的远不止钱的流向与财富的变动。当社会财富价值观也在遭受冲击时,我们不得不警醒。过去,“房子不是用来炒的”这句话是说给大中城市的投资客听的,但是狂潮席卷三四线城市之后,更多人在房价暴涨面前,不再相信底层可以通过勤劳奋斗而实现梦想。

几亿人拿出全副身家与趋势对抗,这才是楼市的疯狂。

文中城市分级标准来源:第一财经·新一线城市研究所发布的《中国城市新分级名单》;

房价数据来源:中国房地产协会发布·中国房价行情网

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